Inwestor nie zawsze musi być właścicielem działki, aby uzyskać możliwość prowadzenia na niej robót budowlanych. Prawo budowlane posługuje się szerszym pojęciem – prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Może ono wynikać nie tylko z własności, ale również z innych tytułów prawnych.
Ma to duże znaczenie przy inwestycjach realizowanych na dzierżawionym gruncie, przebudowie lokalu należącego do innego podmiotu, inwestycjach spółek czy robotach obejmujących nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności. Samo istnienie umowy z właścicielem nie zawsze wystarcza – z jej treści powinno wynikać rzeczywiste uprawnienie do wykonania planowanych robót.
Co oznacza „prawo do dysponowania nieruchomością”?
Art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego definiuje je jako tytuł prawny wynikający z:
- prawa własności,
- użytkowania wieczystego,
- zarządu,
- ograniczonego prawa rzeczowego,
- stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.
Ostatnia z tych kategorii jest szczególnie ważna w praktyce. Oznacza, że podstawą inwestycji może być np. odpowiednio skonstruowana umowa najmu, dzierżawy czy inna umowa zawarta z właścicielem nieruchomości. Nie wystarczy jednak sama nazwa umowy – trzeba sprawdzić zakres przyznanych w niej praw.
Najem lokalu nie zawsze oznacza zgodę na przebudowę
Przedsiębiorca wynajmuje lokal na 10 lat i chce przystosować go do prowadzenia restauracji. Planuje wykonać nowe instalacje, przebudować część pomieszczeń i ingerować w elementy budynku. Umowa najmu pozwala mu korzystać z lokalu, ale nie zawiera postanowień dotyczących robót budowlanych.
Sam fakt posiadania lokalu na podstawie umowy najmu nie musi w takiej sytuacji wystarczyć do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Znaczenie ma to, czy właściciel udzielił najemcy uprawnienia obejmującego konkretny zakres planowanych prac.
| Podstawa korzystania z nieruchomości | Co należy sprawdzić? |
|---|---|
| Własność | Czy inwestor jest właścicielem nieruchomości objętej zamierzeniem |
| Użytkowanie wieczyste | Zakres prawa i nieruchomość, której dotyczy |
| Najem lub dzierżawa | Czy umowa daje prawo wykonania konkretnych robót budowlanych |
| Współwłasność | Czy pozostali współwłaściciele wyrazili wymaganą zgodę |
| Pełnomocnictwo | Czy obejmuje ono również możliwość złożenia odpowiedniego oświadczenia w imieniu inwestora |
Przy współwłasności samo posiadanie udziału może nie wystarczyć
Problem często pojawia się przy nieruchomościach należących do kilku osób. Jeden współwłaściciel chce rozbudować istniejący budynek albo wybudować nowy obiekt i zakłada, że posiadanie udziału w gruncie daje mu wystarczający tytuł.
W materiałach e-Budownictwa GUNB wskazuje, że współwłaściciel składający oświadczenie powinien posiadać zgodę pozostałych współwłaścicieli na wykonanie robót. We wzorze oświadczenia można wskazać dokument potwierdzający tytuł oraz osoby, które takiej zgody udzieliły.
W praktyce przed rozpoczęciem procedury warto więc uporządkować kwestie własnościowe. Spór pomiędzy współwłaścicielami ujawniony dopiero po przygotowaniu projektu może poważnie opóźnić inwestycję.
Oświadczenie składa się pod odpowiedzialnością karną
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Aktualnie stosowany jest formularz PB-5.
Nie jest to zwykły załącznik techniczny. Osoba podpisująca oświadczenie potwierdza prawdziwość podanych informacji, mając świadomość odpowiedzialności karnej za podanie nieprawdy. Dlatego nie powinno się składać go wyłącznie na podstawie przekonania, że właściciel „na pewno się zgodzi”.
Jeżeli tytuł prawny jest niejasny, wsparcie radcy prawnego w prawie budowlanym może obejmować analizę umów, księgi wieczystej, zakresu zgód właścicieli oraz ustalenie, czy istniejąca dokumentacja rzeczywiście pozwala złożyć wymagane oświadczenie.
Umowa powinna odpowiadać konkretnej inwestycji
Jeżeli prawo do prowadzenia robót ma wynikać ze stosunku zobowiązaniowego, warto zadbać o precyzyjną treść umowy. Ogólne sformułowanie pozwalające „korzystać z nieruchomości” może nie odpowiadać sytuacji, w której najemca chce wznieść budynek, dobudować kondygnację albo wykonać znaczącą przebudowę.
W umowie warto określić m.in.:
- nieruchomość i obszar objęty zgodą,
- rodzaj dopuszczonych robót,
- prawo do występowania o wymagane decyzje i zgłoszenia,
- zasady ponoszenia kosztów inwestycji,
- los wykonanych nakładów po zakończeniu umowy,
- zasady przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu, jeśli będzie to wymagane.
Przykład: inwestycja fotowoltaiczna na cudzym gruncie
Spółka chce wybudować instalację na gruncie należącym do prywatnego właściciela. Strony podpisują wieloletnią umowę dzierżawy. Jeżeli umowa określa tylko prawo korzystania z działki, ale nie przewiduje wprost możliwości wykonania robót, powstaje ryzyko, że tytuł okaże się niewystarczający dla planowanego procesu budowlanego.
Znacznie bezpieczniej jest jeszcze przed rozpoczęciem projektowania wyraźnie uregulować możliwość wykonania inwestycji, korzystania z nieruchomości na potrzeby budowy oraz późniejszej eksploatacji obiektów.
Prawo do gruntu trzeba sprawdzić przed projektowaniem
Problemy z tytułem do nieruchomości bywają traktowane jako formalność do rozwiązania tuż przed złożeniem wniosku. Tymczasem mogą wpływać na całą strukturę przedsięwzięcia.
Jeżeli inwestor wyda znaczne środki na projekt i uzgodnienia, a dopiero później okaże się, że umowa nie daje mu prawa wykonania robót albo jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody, przygotowana dokumentacja może przez długi czas pozostać niewykorzystana.
Dlatego analizę nieruchomości warto rozpocząć od odpowiedzi na proste pytanie: z jakiego konkretnego tytułu wynika moje prawo do wykonania właśnie tych robót, które planuję? Dopiero po jego prawidłowym ustaleniu bezpiecznie jest przechodzić do kolejnych etapów procedury budowlanej.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.
